SCPI en nue-propriété
Le démembrement, comment ça marche ?
Vous souhaitez des revenus dans le futur
Fixez une date future (par exemple votre départ à la retraite). Avant cette date, vous ne percevez pas de revenus.
Vous achetez des parts en nue-propriété
Bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat des parts de SCPI. Jusqu'à la date future, vous ne touchez pas de loyer et vous n’êtes donc pas imposé sur ces revenus locatifs.
À l'échéance, vous touchez les loyers
À la date prévue, vous recevez les revenus des SCPI, sur un nombre de parts plus important que si vous aviez acheté en pleine propriété.
Nous définissons ensemble une stratégie de revenus complémentaires pour votre retraite
Nous vous aidons à choisir les meilleurs placements immobiliers SCPI du marché
Bénéficiez d'une décote sur le prix d'achat
Comme vous ne touchez pas de revenus pendant la période choisie, vous achetez votre immobilier avec une réduction sur le prix d’achat.
| Durée choisie | Pourcentage de decote à l'achat* |
|---|---|
| 5 ans | - 20% |
| 7 ans | - 25% |
| 10 ans | - 30% |
| 15 ans | - 35% ou plus |
Placement non-garanti en capital. Prix de parts pouvant varier à la hausse comme à la baisse.
| Durée choisie | Montant investi | Montant de SCPI réellement acheté |
|---|---|---|
| 5 ans | 100 000 € | 125 000 € |
| 7 ans | 100 000 € | 133 000 € |
| 10 ans | 100 000 € | 142 000 € |
| 15 ans | 100 000 € | 153 000 € ou plus |
Placement non-garanti en capital et en rendement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
| Valeurs de vos SCPI | Loyers versé chaque mois |
|---|---|
| 125 000 € | 479 € |
| 133 000 € | 510 € |
| 142 000 € | 544 € |
| 153 000 € ou plus | 587 € |
Exemple de souscription en nue-propriété
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A l'exception des SCPI investies à l'étranger dont la fiscalité est particulière, les loyers qui vous sont versés par la SCPI sont imposables dans votre déclaration de revenus, soit au titre des revenus fonciers ou financiers, soit au titre de la plus-value.
Les conseils de l'expert
Les avantages de la SCPI en nue-propriété en bref
L’investissement en SCPI en nue-propriété procure plusieurs avantages :
Exonération fiscale : durant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas imposable sur les revenus locatifs, ni sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Achat décoté : renoncer à l’usufruit lors de l’achat permet de bénéficier d’une décote sur le prix de la part, qui dépend généralement de la durée du démembrement.
Plus-value potentielle : à l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires, avec une possible revalorisation du parc immobilier.
Transmission patrimoniale optimisée : la nue-propriété peut être transmise à ses héritiers sans droits de succession.
Fiscalité allégée - Une imposition minime
L’aspect phare de la fiscalité des SCPI en nue-propriété réside dans l’allègement fiscal accordé au nu-propriétaire. Durant la période de démembrement, celui-ci est exempté de toute imposition sur les revenus locatifs.
L’investisseur nu-propriétaire bénéficie ainsi d’une absence de revenus à déclarer, évitant l’imposition sur le revenu. Cet avantage est particulièrement pertinent pour les contribuables situés dans les tranches marginales d’imposition les plus élevées.
De plus, les SCPI détenues en nue-propriété sont exonérées de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cet aspect est d’autant plus intéressant pour les épargnant(s)s dont le patrimoine immobilier est conséquent.
Moindre coût initial - Accéder à un patrimoine immobilier moins cher
L’achat en nue-propriété de parts de SCPI permet d’accéder à un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, renoncer à l’usufruit au moment de l’acquisition offre une réduction du prix, qui peut aller de 20% à 40%, selon la durée du démembrement.
Par exemple, si une part en pleine propriété est estimée à 100€, elle peut être acquise en nue-propriété pour une valeur comprise entre 60€ et 80€.
Cette réduction du coût initial permet ainsi de :
- Diversifier son portefeuille avec un investissement immobilier à moindre coût.
- Maximiser le nombre de parts acquises avec un même capital initial.
- Optimiser son rendement potentiel à l’issue du démembrement, lorsque la pleine propriété est récupérée sans frais supplémentaires.
Il est donc possible, grâce à la SCPI en nue-propriété, de pénétrer le marché de l’immobilier avec un ticket d’entrée réduit.
Potentiel de valorisation - Augmentation de la valeur à long terme
Une fois la période de démembrement terminée, la revalorisation des parts peut être significative. Cette augmentation de valeur est due à plusieurs facteurs :
- L’immobilier, un secteur en croissance : Les SCPI investissent majoritairement dans l’immobilier d’entreprise, un secteur qui tend à se revaloriser avec le temps.
- La stratégie d’investissement des SCPI : Certaines SCPI visent expressément une revalorisation à long terme en sélectionnant des biens offrant des perspectives de création de valeur.
- Le retour à la pleine propriété : A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit des parts, ce qui peut entraîner une réévaluation du prix de la part.
La valorisation à long terme est donc un aspect à considérer lors de l’investissement en SCPI en nue-propriété. Toutefois, il convient de rappeler que la performance passée ne préjuge pas de la performance future.
Quels sont les critères de choix pour une SCPI en nue-propriété ?
Pour bien choisir votre SCPI en nue-propriété, prenez en compte :
- La qualité de gestion de la SCPI : son expertise et l’historique de ses performances
- La diversification de la SCPI tant sur le plan sectoriel que géographique
- Le taux d’occupation des biens immobiliers détenus par la SCPI : un taux élevé indique une bonne gestion et une bonne rentabilité
- La capitalisation de la SCPI, qui est le total des valeurs des parts émises, donne une idée de la taille et de la stabilité de la SCPI
- La durée du démembrement doit être soigneusement évaluée en fonction de vos objectifs à moyen et long terme
Taux de rendement - Évaluer la performance
Le taux de rendement est un indicateur clé pour évaluer la performance d’une SCPI en nue-propriété. Il se calcule en rapportant les revenus annuels à la valeur de la part. Ce taux, aussi appelé taux de distribution, donne une idée du rendement potentiel de l’investissement. En 2023, la rentabilité moyenne des SCPI atteignait 4,52%, un chiffre stable par rapport à l’année précédente.
- Néanmoins, il est important de prendre en compte que le taux de rendement n’est pas le seul critère à considérer lors de l’évaluation d’une SCPI.
- L’investisseur doit également s’intéresser à la décote appliquée sur le prix de la part.
Durée du démembrement - Adapter selon les objectifs
La durée du démembrement est à définir selon vos objectifs d’investissement. Ce laps de temps, généralement compris entre 5 et 15 ans, détermine la période durant laquelle vous renoncez aux revenus locatifs en tant que nu-propriétaire. Une durée plus longue sera synonyme d’une décote plus importante à l’achat.
Cependant, plus la durée est étendue, moins vous percevrez rapidement les revenus locatifs. Il est donc essentiel d’évaluer votre capacité à projeter votre investissement sur une période donnée.
Par exemple, si vous êtes proche de la retraite, vous pourrez opter pour une durée plus courte afin de générer des revenus complémentaires plus tôt, tandis que si vous êtes en début de vie active vous pourrez privilégier une durée plus longue pour maximiser la décote et le potentiel de plus-value à long terme.
Décote à l'achat - Impact sur l'investissement initial
La décote à l’achat impacte directement le coût initial de l’investissement et détermine l’ampleur de l’effort financier requis pour accéder à la propriété. Elle varie généralement de 20% à 40%, en fonction de la durée du démembrement.
Elle est d’autant plus importante que cette durée est longue. Cette réduction initiale permet d’acquérir plus de parts à moindre coût. C’est un avantage précieux pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur budget tout en diversifiant leur portefeuille.
Conditions de sortie - Revente ou retraits possibles
La revente des parts de SCPI en nue-propriété est envisageable avant l’extinction de l’usufruit, mais elle est généralement soumise à la taxation des plus-values.
Dans les faits, la revente des parts de SCPI en nue-propriété s’avère complexe et peu avantageuse pour le vendeur.
En effet, ce marché n’est pas organisé et les transactions se font de gré à gré, ce qui signifie qu’il n’y a pas de prix de référence établi. Le vendeur risque donc de se voir contraint de céder ses parts à un prix inférieur à leur valeur réelle.
Par ailleurs, le démembrement temporaire implique un blocage des parts pendant une période déterminée. La vente avant le terme du démembrement est donc possible, mais elle peut entraîner des pénalités financières.
Compte tenu de ces contraintes, il est généralement déconseillé de vendre des parts de SCPI en démembrement temporaire. Il est préférable de les conserver jusqu’à la fin du démembrement, lorsque le vendeur pourra les céder sur un marché plus liquide et à des conditions plus favorables.
Société de gestion - Expertise et antécédents
La société de gestion de la SCPI assure la gestion quotidienne de votre investissement et oriente la stratégie d’acquisition des biens.
- Il est essentiel de prendre en compte son expérience et son historique de performance. Une société de gestion ayant fait ses preuves peut être un gage de confiance.
- Son expertise dans la gestion de patrimoine immobilier et son réseau d’acteurs immobiliers sont également des critères à considérer. Ils peuvent permettre d’accéder à des opportunités d’investissement de qualité.
Stratégie d'investissement - Diversification et valorisation du patrimoine
La diversification et valorisation du patrimoine sont deux axes majeurs dans la stratégie d’investissement en SCPI en nue-propriété. La diversification est permise par l’acquisition de parts dans différentes SCPI, évitant ainsi une concentration du risque. Cette stratégie permet d’accéder à différents marchés immobiliers, tant en termes géographiques que de types de biens (bureaux, commerces, etc).
Pour la valorisation du patrimoine, l’investissement en nue-propriété est particulièrement intéressant. En effet, le nu-propriétaire bénéficie d’une revalorisation potentielle des parts à la fin de la période de démembrement. Il est donc essentiel de considérer le potentiel de valorisation de la SCPI.
Les inconvénients de la SCPI en nue-propriété
Néanmoins, investir en SCPI en nue-propriété comporte quelques inconvénients.
L’absence de revenus immédiats constitue un des principaux désavantages de ce type d’investissement. En effet, pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers générés par la SCPI. C’est l’usufruitier qui en bénéficie. Il est donc nécessaire pour l’investisseur de prévoir une source de revenus complémentaire pendant cette période.
Par ailleurs, l’investissement en SCPI en nue-propriété présente des risques liés au marché immobilier. Comme tout placement immobilier, la valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché. Même si les SCPI sont moins volatiles que les marchés financiers, une baisse de la valeur des biens immobiliers peut entraîner une diminution de la valeur des parts.
Absence de revenus immédiats - Planification financière requise
L’absence de revenus immédiats lors de l’investissement en SCPI en nue-propriété nécessite une planification financière préalable. Pendant la période de démembrement, qui peut s’étendre de 5 à 15 ans, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs. Il est donc primordial de disposer d’autres sources de revenus pendant cette période.
L’investisseur doit envisager cette absence de revenus comme un investissement à long terme visant à se constituer un patrimoine solide. Il est également possible de se tourner vers des placements financiers complémentaires offrant des revenus réguliers, pour compenser cette absence de rentabilité immédiate.
- Prévoir un fonds d’urgence pour faire face aux dépenses imprévues
- Assurer une diversification des placements pour répartir les risques
- Se tourner vers des investissements à revenus réguliers pour compenser l’absence de loyers durant la période de démembrement
- Élaborer un plan financier à long terme pour anticiper les besoins futurs
En somme, une gestion financière rigoureuse est indispensable pour tirer profit des avantages offerts par l’investissement en SCPI en nue-propriété.
Risques liés au marché immobilier - Variabilité et incertitude
L’immobilier, bien que généralement moins volatil que les marchés financiers, n’est pas exempt de risques et d’incertitudes. Une baisse des prix de l’immobilier peut entraîner une diminution de la valeur des parts. Cela signifie qu’à la fin du démembrement, le nu-propriétaire pourrait récupérer un bien dont la valeur est inférieure à celle initialement prévue.
L’incertitude économique est également un facteur de risque. Par exemple, une crise économique pourrait affecter la capacité des locataires à payer leurs loyers, ce qui pourrait diminuer la rentabilité des SCPI.
Questions/réponses : La SCPI en nue-propriété
Le meilleur moment pour investir en nue-propriété de SCPI dépend de plusieurs facteurs dont votre situation financière personnelle, vos objectifs d'investissement à long terme et le contexte économique général.
D'abord, votre capacité à investir sans attendre un rendement immédiat est déterminante. En effet, l'investissement en nue-propriété de SCPI n'offre pas de revenus locatifs pendant la période de démembrement. Vous devez donc être en mesure d'investir sans dépendre de ces revenus.
Ensuite, vos objectifs d'investissement à long terme jouent un rôle non négligeable. Si vous cherchez à préparer votre retraite ou à optimiser votre fiscalité, notamment en termes d'IFI, l'investissement en nue-propriété peut être une option intéressante.
Vous êtes intéressé(e) par l'achat de parts de SCPI en démembrement ? Prenez contact avec nos experts immobilier qui vous accompagneront dans votre stratégie.
La revente de parts de SCPI en nue-propriété s'effectue généralement à l'issue de la période de démembrement. Le nu-propriétaire redevient alors plein-propriétaire et peut vendre ses parts sur le marché secondaire des SCPI. La transaction peut se faire soit directement auprès de la société de gestion, soit par l'intermédiaire d'un marché organisé. Lors de la revente, la valeur des parts est recalculée à la hausse, en tenant compte de la revalorisation du bien immobilier.
A noter : Il est donc recommandé de conserver les parts jusqu'à la fin du démembrement.
Non, toutes les SCPI ne sont pas éligibles à l'achat en nue-propriété. Seules les SCPI de rendement sont éligibles à ce mode de détention. Les SCPI fiscales, qui ont pour objectif de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques, ne peuvent pas être acquises en nue-propriété.
De plus, l'achat en nue-propriété est uniquement possible pour les SCPI détenues en direct, c'est-à-dire lorsque l'investisseur achète directement les parts de la SCPI. Les SCPI intégrées au sein de contrats d'assurance vie ne sont pas éligibles à ce type de détention. Enfin, ce sont les sociétés de gestion qui décident de l'éligibilité de leurs SCPI à l'achat en nue-propriété, en fonction de leur stratégie et des caractéristiques de chaque SCPI.
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