50 000 euros au moins
De manière générale, un investissement de 50.000 euros au minimum est exigé par la banque qui octroie le crédit immobilier. En réalité, pour une opération financée à 100 %, “le ticket moyen est plutôt de 100.000 euros”, précise Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier chez LINXEA, spécialiste de l’épargne en ligne.
Pour mesurer l’intérêt qu’il y a à acquérir des parts de SCPI à crédit, nous avons demandé à LINXEA de nous réaliser deux simulations.
– Nous avons d’abord pris l’exemple d’un célibataire de 35 ans soumis à un taux d’imposition (tranche marginale d’imposition) de 30 %, dont l’objectif est d’acquérir des parts de SCPI en vue de sa retraite.
Notre célibataire achète pour 100.000 euros de parts de SCPI qu’il rembourse au taux de 2,1 % sur 20 ans.
Son placement lui rapporte 4,5 % par an. Ce qui représente un gain de 375 euros (revenus fonciers) par mois durant 20 ans.
Une fois ses mensualités de crédit remboursées (511 euros par mois) et les impôts sur les revenus fonciers payés (133 euros par mois), son effort d’épargne s’élève à 269 euros par mois (375 euros, auxquels on soustrait 511 et 133 euros).
Avec cet effort d’épargne de 269 euros par mois pendant 20 ans, notre épargnant aura mobilisé 64.560 euros (269*12*20) sur toute la durée du crédit. Il se retrouvera donc, une fois le crédit remboursé, à la tête d’un patrimoine de 100.000 euros (valeur des SCPI, hors revalorisation du prix des parts), en ayant épargné “seulement” 64.560 euros. Soit un un gain de 35.440 euros. De plus, il pourra profiter des nouveaux rendements dégagés par ces SCPI.
– Nous avons ensuite pris le cas d’un célibataire de 35 ans, toujours soumis à un taux d’imposition (tranche marginale d’imposition) de 30%, dont l’objectif est de profiter de l’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine.
Notre célibataire achète pour 100.000 euros de parts de SCPI qu’il rembourse au taux de 1,9 % sur 10 ans.
Son placement lui rapporte 4,5 % par an. Ce qui représente un gain de 375 euros (revenus fonciers) par mois durant 10 ans.
Une fois ses mensualités de crédit remboursées (916 euros par mois) et les impôts sur les revenus fonciers payés (138 euros par mois), son effort d’épargne s’élève à 679 euros par mois (375 euros, auxquels on soustrait 916 et 138 euros).
Avec cet effort d’épargne de 679 euros par mois pendant 10 ans, notre épargnant aura mobilisé 81.480 euros (679*12*10) sur toute la durée du crédit. Il se retrouvera donc, une fois le crédit remboursé, à la tête d’un patrimoine de 100.000 euros (valeur des SCPI, hors revalorisation du prix des parts), en n’ayant épargné “que” 81.480 euros. Soit un un gain de 18.520 euros. De plus, il pourra, là encore, profiter des nouveaux rendements dégagés par ces SCPI.
Pour être le plus précis possible, nous avons basé nos simulations sur des hypothèses prudentes. Par exemple, le taux de 2,1% retenu pour l’emprunt sur 20 ans correspond à une moyenne de ce que l’on peut obtenir aujourd’hui obtenir sur le marché. Pour vous donner un ordre d’idée, le meilleur taux que LINXEA a pu décrocher auprès d’une banque partenaire, pour un crédit de 100.000 euros sur 20 ans, est de 1,35 %. Mais pour obtenir un taux aussi avantageux, “la banque exige, en contrepartie, l’ouverture d’un Livret A ou d’un compte courant, par exemple”, signale Raphaël Oziel. A l’inverse, le moins bon taux obtenu pour un prêt de 100.000 euros sur 20 ans est de 2,55 %.
Par ailleurs, nous avons pris l’hypothèse d’un rendement moyen prudent, de 4,5 % par an. Cette hypothèse est d’autant plus prudente qu’elle ne prend en compte ni la revalorisation du prix des parts, – qui est de l’ordre de 0,5 % par an – ni la revalorisation des loyers. […]
